坤澜评析 | 商品房是否属于《消费者权益保护法》中的“商品”——兼论惩罚性赔偿的司法适用与规则完善

前述咨询背后，是商品房消费领域普遍存在的维权困境。随着住房商品化改革深入，商品房已成为民众生活消费中价值最高、影响最广的特殊财产，购房支出往往耗尽家庭全部积蓄并伴随长期贷款，交易安全直接关系基本居住权与财产安全。但在预售制下，购房者决策时高度依赖开发商输出的沙盘、广告、宣传资料及销售人员承诺，虚假宣传、隐瞒预售许可、隐瞒抵押、面积缩水、质量瑕疵等欺诈行为频发。当购房者试图通过法律途径挽回损失时，一个核心的法律争议便浮出水面，开发商在商品房销售中的欺诈行为，能否适用《消法》第55条，主张“退一赔三”的惩罚性赔偿？这一争议的本质，在于商品房这一特殊标的物，是否属于《消法》第2条所指的“商品”，以及购房者能否被认定为该法意义上的“消费者”。这一问题横跨民法、消费者权益保护法与房地产法领域，立法未予明确，司法解释几经调整，理论界观点对立，司法裁判尺度不一，直接影响类案裁判统一与权利保护边界。

从立法层面看，《消法》未对“商品”作出明确定义，亦未将商品房排除在外；《产品质量法》明确“建设工程不适用本法规定”，但建筑材料、构配件仍属产品范围，这一区分被部分法院援引以否定商品房的消法适用空间。从司法层面看，2003年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“《商品房买卖合同司法解释（2003）》”）创设了商品房买卖惩罚性赔偿规则，2020年修正版删除该内容后，司法实践陷入规则适用空白，进一步加剧争议。

从社会效果看，若完全否定商品房的消法属性，部分购房者担忧自身知情权、公平交易权难以得到倾斜保护；若直接适用“退一赔三”，因商品房标的额巨大，极易导致开发商责任过重、市场秩序失衡。因此，厘清商品房的消法定位，不仅是法律解释问题，更是平衡消费者生存利益与经营者经营利益、维护房地产市场健康发展的关键命题。

（一）《消费者权益保护法》核心规定与立法本意

《消法》第2条规定：“消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护；本法未作规定的，受其他有关法律、法规保护。”该条文以“生活消费需要”作为消费者认定核心，以“商品、服务”作为保护客体，未对“商品”作动产/不动产区分，亦未明文排除商品房。

1993年《消法》第49条首创惩罚性赔偿，规定经营者欺诈的，应赔偿商品价款或服务费用的一倍；2014年《消法》修订后，第55条第1款升级为“退一赔三”，即增加赔偿金额为商品价款或服务费用的三倍，不足500元按500元计算，同时明确“法律另有规定的，依照其规定”。立法本意是制裁经营者欺诈，弥补消费者弱势地位。

究其原因，1993年《消法》制定时，我国住房商品化尚未全面推开，福利分房仍是城镇住房的主要分配方式，商品房交易仅在少数地区试点，尚未成为普遍的民事行为。彼时立法主要针对普通动产商品的假冒伪劣、缺斤短两问题，比如当时市场上泛滥的假烟假酒、劣质家电、缺斤短两的日用品，立法者从未将商品房这一当时极为罕见的大额交易作为重点规范对象。

（二）商品房买卖合同司法解释的变迁

为了解决当时商品房市场混乱、欺诈频发的问题，最高人民法院在2003年出台了《商品房买卖合同司法解释（2003）》，其中第8条、第9条明确5种可主张惩罚性赔偿的情形：

针对这5种严重的欺诈或恶意违约行为，赔偿标准为“不超过已付购房款一倍”。最高法在该司法解释的起草说明中明确，该规则是依据《消法》惩罚性赔偿的基本原则，但并非直接适用《消法（1993）》第49条的双倍赔偿，而是结合商品房的特殊性，设置了专门的、更温和的惩罚性赔偿标准，避免双倍赔偿对开发商造成过重负担。

值得注意的是，2021年1月1日，随着《民法典》的实施，最高人民法院对大量司法解释进行了修正，其中《商品房买卖合同司法解释》（以下简称“《商品房买卖合同司法解释（2020）》”）全文删除原第8条、第9条惩罚性赔偿条款，仅保留第3条关于宣传资料视为要约的规定。此举的初衷是清理与《民法典》冲突的旧规则，但并未明确删除后商品房惩罚性赔偿的适用规则，导致商品房欺诈惩罚性赔偿失去了专门的司法解释依据，法院被迫回归《民法典》《消法》的一般规则，这也使得商品房是否属于消法商品的争议彻底爆发：部分购房者认为，删除专门规则后，就应当直接适用《消法》的三倍赔偿；而法院和多数实务人士则认为，删除专门规则不代表要适用消法的一般规则，原规则的精神仍应延续。

（三）规范冲突与适用困境

《消法》作为全国人大常委会制定的法律，效力位阶高于最高法司法解释；但《商品房买卖合同司法解释（2020）》删除专门规则后，司法实践面临两难。若直接适用《消法》第55条，担心三倍赔偿引发利益失衡、执行不能，甚至导致开发商破产；若拒绝适用，又缺乏明确的法律依据，部分购房者质疑法院弱化了权利保护。部分法院参照原司法解释精神裁判，形成“隐性适用”，即支持一倍赔偿，但缺乏明确的规范依据，引发争议。

（一）肯定论：商品房属于《消法》中的“商品”

此学说以刘俊海教授为代表，主张《消法》第2条“消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护”，及第3条“经营者为消费者提供其生产、销售的商品或者提供服务，应当遵守本法”的立法表述，在逻辑上相当周延。因为裁判者的法解释水准参差不齐，加上经营者利益集团的法外干扰，陷入“白马非马论”泥潭的判决，“商品房不是商品”等粗暴言论频频发生。有观点狭隘地理解消费需求，把商品房买受人等众多消费者排斥于《消法》的调整范围，削弱了消费者保护力度，纵容了经营者的失信行为。^[1]

全国人大法工委民法室原巡视员、《消法》起草专家河山曾提出，商品房是用于市场交换的劳动产品，符合“商品”核心特征；为生活居住购房的自然人，属于典型消费者，开发商欺诈理应适用《消法》惩罚性赔偿，部分欺诈可部分赔偿。钱玉文教授认为，《消法》未排除不动产，自住购房属于生活消费；购房者相较于开发商处于信息、经济、谈判弱势地位，符合消法倾斜保护的立法目的；《消法》效力高于司法解释，应优先适用，可通过调整赔偿基数平衡利益。^[2]中国政法大学法学院迟颖教授亦认为，自住型商品房购房人属于消法消费者，商品房具备消费商品属性；虚假宣传、隐瞒关键信息构成欺诈，应适用惩罚性赔偿，赔偿限额可限定为房屋总价30%，避免失衡。^[3]

（二）否定论：商品房不属于《消法》中的“商品”

梁慧星教授是否定论的代表人物。他明确指出，《消法》制定时未考虑商品房，适用范围不包含不动产；商品房与普通动产差异显著，质量问题可通过瑕疵担保、违约责任解决；商品房金额巨大，双倍、三倍赔偿会导致当事人利益严重失衡，冲击房地产市场秩序。^[4]因此，应通过《民法典》合同制度和《商品房解释》等特别规则来调整。

部分学者持不动产特殊论，该观点认为，商品房是不动产，具有不可移动性、唯一性、高价值性，与《消法》规范的日常消费品本质不同；《产品质量法》排除建设工程，《消法》应作同类解释，故商品房不属于消法意义上的商品。同时，商品房买卖有专门的《城市房地产管理法》等法律法规调整，属于特别法，应当优先适用，排除消法一般法的适用。

另有学者则持投资属性论，商品房兼具居住与投资属性，当前房地产市场中，投资性购房占比极高，部分购房行为以投资、炒作为目的，不符合“生活消费需要”，难以界定为消法保护的消费者。即便部分自住购房，也因为商品房的特殊性，无法纳入消法的调整范围。

实务界中，多数法官、律师均持否定论，认为如果允许商品房适用《消法》三倍赔偿，会导致大量的恶意诉讼，比如购房者为了拿到三倍赔偿，故意挑开发商的细微瑕疵，甚至伪造证据，严重浪费司法资源，也会扰乱房地产市场的正常秩序。

商品房是否属于《消法》中的“商品”及能否适用消法惩罚性赔偿规定，司法实践经历了一系列变化。早期，曾有法院适用1994年《消法》第49条判决支持购房者惩罚性赔偿的请求。《商品房买卖合同司法解释（2003）》施行后，该司法解释成为处理开发商欺诈行为的主要法律依据，法院普遍转向适用该解释的专门规定。2013年修正的《消法》第55条虽大幅提高了惩罚性赔偿力度，但法院在商品房买卖纠纷中普遍拒绝适用，主要理由为“商品房不属于《消法》意义上的商品”或主张“《商品房买卖合同司法解释》作为特别规定应优先适用”。《商品房买卖合同司法解释（2020）》删除了关于惩罚性赔偿的专门条款，导致针对开发商欺诈行为的惩罚性赔偿规则出现空白。目前，法院暂无直接适用《消法》第55条处理此类纠纷的公开裁判案例，法律适用问题尚待明确。

（一）应当适用消法惩罚性赔偿

在《商品房买卖合同司法解释（ 2003 ）》实施前，河南省鹤壁市山城区人民法院（2001）山民初字第2038号、鹤壁市中级人民法院二审（2002）鹤民终字第137号、再审（2002）鹤民再字第34号民事判决书是我国首例商品房买卖欺诈适用消法双倍赔偿的案件。被告河南省鹤壁市华侨建筑安装公司在销售商品房时采用欺诈的手段骗了消费者李玉萍，一审法院适用《消法》第49条，判决被告向原告双倍赔偿，该判决得到二审法院的支持。

（二）不应适用消法惩罚性赔偿

1.《商品房买卖合同司法解释（2003）》已对商品房买卖欺诈赔偿明确规定

《商品房买卖合同司法解释（2003）》实施后，在司法实践中，倾向于依据《商品房买卖合同司法解释（2003）》规定审理商品房交易惩罚性赔偿问题，而不是适用《消法》惩罚性赔偿规定。

江苏省高级人民法院审判委员会会议纪要〔2016〕10号《关于审理消费者权益保护纠纷案件若干问题的讨论纪要》明确：商品房买卖合同的买受人以出卖人实施欺诈行为为由，要求依照《消费者权益保护法》第55条规定请求三倍赔偿的，人民法院不予支持。相关争议应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条规定进行处理，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

上述纪要是基于适用《商品房买卖合同司法解释（2003）》第9条情况下排除了《消费者权益保护法》第55条的适用，但《商品房买卖合同司法解释（2020）》删除了《商品房买卖合同司法解释（2003）》第九条之后，上述纪要适用的逻辑已不再存在。

在（2016）苏民申4899号案件中，江苏省高级人民法院认为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已对商品房销售中适用惩罚性赔偿情形作出了明确规定，一、二审法院据此认为商品房销售不适用《中华人民共和国消费者权益保护法》，并无不当。再审申请人关于本案应当适用《中华人民共和国消费者权益保护法》的申请再审理由，没有事实和法律依据，本院不予采纳。

在（2020）苏04民申91号案件中，江苏省常州市中级人民法院对这一问题进行了更直接地阐述。法院认为：“《中华人民共和国消费者权益保护法》规定经营者提供商品或者服务有欺诈的，消费者可以主张惩罚性赔偿，但并未规定商品房买卖是否属于该法规定调整的范围。商品房买卖的惩罚性赔偿，并不是典型的产品欺诈和服务欺诈……《商品房买卖合同司法解释（2003）》对开发商存在欺诈行为的责任承担问题作出了明确规定，故在商品房买卖纠纷案件中涉及欺诈情形的应当适用该司法解释的规定。”

2.《消法》调整普通商品买卖，商品房属于特殊商品

在（2019）沪0117民初17843号案件中，法院明确指出：“商品房并非普通的商品，确定双方权利义务关系的依据应为商品房预售合同。”该案中，尽管行政机关已认定开发商存在虚假宣传并进行了行政处罚，但法院认为合同已明确排除宣传资料构成合同内容，购房人对于购买毛坯房是明知的，因此不构成民事欺诈，不支持依据消法主张三倍赔偿。

在（2020）豫民申4315号案件中，河南省高级人民法院认为房屋属于不动产，商品房买卖合同属于特殊的买卖合同，不适用调整普通商品买卖的《消费者权益保护法》，人民法院在审理商品房买卖合同纠纷案件时，应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定调整商品房的买卖、违约赔偿等问题。

在（2021）苏07民终863号裁判中一审法院认为《中华人民共和国消费者权益保护法》调整的是消费者为生活消费需要购买、使用商品或接受服务时权益受到侵害情形，针对的主要是普通商品市场存在的假冒伪劣和缺斤短两问题。商品房作为不动产与作为动产的普通商品存在差异，商品房买卖合同上即使出卖人隐瞒了某项真实情况或捏造了某项虚假事实，与普通商品交易中的欺诈行为也不能等量齐观。

3.购房者所购房产非生活需要，不适用消法

在最高人民法院（2021）民申2322号案件中，最高人民法院认为李某购买的系商业房产，非生活消费居住用房，不属于《消法》调整范围，不适用惩罚性赔偿。《消法》保护以生活消费为目的的消费者，商业用房用于经营，不满足“生活消费需要”要件，因此直接排除消法的适用。

在（2021）川01民终3062号裁判中，一审法院也认为徐建波基于生活消费需要购买案涉车位，案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》订立履行中不排除《中华人民共和国消费者权益保护法》的适用，但有关主体承担责任需同时具备前述法律规定的主体和行为要件。

笔者认为，完全将商品房排除在《消法》保护之外过于绝对，但一律适用“退一赔三”也可能在实践中造成新的不公，更合理的路径是采取“区分适用”的观点。

首先，在主体认定上，应承认以居住为目的的购房者属于《消法》意义上的“消费者”。商品房买受人是否具有消费者身份，应根据其是否因生活居住购买而论，即需结合房屋的规划用途和买受人家庭名下的房屋数量及地域进行判断。购买的商品房用来居住，且买受人家庭名下并无其他用来居住的房屋，可以认定其为生活居住购买，具有消费者身份；购买的商品房并非用来居住，或买受人家庭名下尚有其他用来居住的房屋，应认定其非为生活居住购买，否定其消费者身份。另值得注意的是，最高人民法院最新判例指明，生活消费之举证责任在于买受人。买受人及配偶、未成年子女的名下没有其他居住房屋的，购买者应出示证据予以证明。^[5]

其次，在规则适用上，必须严格限定《消法》惩罚性赔偿的启动条件，并优先适用合同法律规范。商品房交易金额巨大、关系复杂，普遍适用“退一赔三”易导致利益严重失衡。因此，司法实践优先依据《民法典》合同编及专门司法解释处理纠纷是合理的。《消法》第55条应作为补充性救济，仅适用于开发商就房屋核心属性（如性质、质量、关键规划）实施恶意欺诈，并严重侵害购房者基本居住权益的情形，其证明门槛远高于一般违约。

最后，在责任裁量上，应倡导在《消法》框架内进行利益衡平裁量。对于符合上述条件的恶意欺诈，在适用惩罚性赔偿时，不宜机械适用“价款三倍”。更佳路径是允许法院在《消法》第55条下，综合考量欺诈恶意、影响程度、房价总额等因素，在“购房款一倍”至“三倍”的区间内行使自由裁量权，确定一个公平合理的赔偿数额。如此，既能惩戒严重欺诈、保护消费者，又能通过司法“安全阀”避免极端不公，实现保护权益与维护交易稳定的平衡。

结合当前的法律规则与司法实践，针对开发商与购房者，笔者提出以下实务建议：

（一）给开发商的合规经营建议

开发商发布的所有广告、宣传资料、销售人员口径均应合法合规，避免使用无法兑现的绝对化承诺。对于项目周边规划、学区等不确定信息，必须明确提示。

在《商品房买卖合同》及补充协议中，开发商应以显著方式明确房屋的交付标准、规划用途（办公/住宅）等核心信息。务必设置条款，明确约定“所有宣传资料、沙盘、口头承诺等仅供参考，不构成合同组成部分，一切以本合同约定为准”，以此隔离宣传不当带来的法律风险。

对影响购房决策的重要信息，开发商应通过书面方式告知买受人并留存证据。销售过程的关键沟通，建议在有监控的场所进行或保留书面记录。

（二）给购房者的维权建议

首先，购房者应明确自身购房是用于居住（消费）还是投资。签约前，务必查验开发商的《商品房预售许可证》等资质文件。

其次，不要轻信开发商任何口头承诺和华丽宣传。将开发商承诺的学区、装修标准、赠送面积、配套设施等全部写入合同附件，并明确违约责任。特别警惕合同中排除宣传资料效力、减轻开发商责任的格式条款。购房者从看房开始，就应有意识地保存所有宣传册、楼盘广告、网站截图、沙盘照片、与销售人员的微信聊天记录、通话录音等。对于关键承诺，可要求对方出具书面盖章文件。

最后，一旦发生纠纷，意识到通过《消法》“退一赔三”维权的成功率极低时，应将维权重点放在追究开发商的违约责任上。依据《商品房买卖合同司法解释（2020）》第3条的规定，若能证明开发商的某项具体承诺对合同订立有重大影响，可主张其构成合同内容，进而要求其承担违约责任（包括赔偿损失）。