坤澜分享 | 本所主任刘宁受邀作商品房销售法律实务主题分享

在商品房销售概览部分，刘宁主任首先为大家概括性介绍了商品房现售与预售两种模式，其中，现售需满足企业资质齐全、土地使用权合法、工程竣工验收合格、配套设施落实等七大条件；预售则需取得土地使用权证书、投入开发资金达工程总投资25%以上等要求，且在商品房预售实行许可制度，开发企业需取得商品房预售许可证。

他还介绍了商品房预售制度的现状与发展趋势，提到当前预售仍是新房销售主流模式，能缓解开发商资金压力，但资金监管日益严格，未来现房销售或成趋势。此外，他为大家梳理了商品房买卖合同的十三项主要条款，以上海市新房交易流程为样本讲解了交易全流程，并分析了商品房销售纠纷的成因、现状，及商品房销售在宣传阶段、认购阶段、签约阶段、交付阶段的常见纠纷。

商品房销售纠纷争议焦点分析是本次分享的重点内容，刘宁主任围绕十大核心争议展开深入解读。针对商品房宣传资料性质纠纷，他先分析了商品房销售广告和宣传资料的法律拘束力，随后列举了商品房宣传资料构成要约的要件，并结合实际案例展开深入解读；针对商品房认购合同和买卖合同性质纠纷，他解析了商品房认购合同的概念、内容及性质认定标准，同时结合案例说明了商品房认购合同被认定为预约合同的情形，及商品房买卖合同中格式合同的认定条件、效力情形及解释规则，阐释裁判思路。

针对受 “限购限贷” 政策影响纠纷，他探讨了限购限贷政策的性质，分析其是否构成不可抗力或情势变更，介绍了相关司法实践现状与未来发展趋势；针对因借名买房导致的纠纷，他阐述了借名买房的概念，梳理了纠纷审理难点和主流裁判思路，并结合案例详细解读借名买房情况下的房屋权属纠纷；针对因一房二卖导致的纠纷，他说明了一房二卖的概念与法律后果，明确了相关处理原则，结合案例分析出卖人可能出现的违约责任。

针对因规划、设计变更导致的纠纷，刘宁主任解释了规划变更与设计变更的概念，介绍上海相关管理办法的规定，说明了规划、设计变更的法律后果，结合案例明确开发商的责任边界；针对因房屋质量问题导致的纠纷，他分类说明房屋质量问题的类型，明确严重质量问题的认定标准，梳理了司法实践中常见裁判规则，并结合案例分析房屋存在严重质量问题的法律责任；针对因开发商逾期交付导致的纠纷，他界定了开发商逾期交付的概念，阐述了相关法律后果与免责抗辩的处理规则，结合案例说明开发商逾期交房致使《商品房预售合同》解除时的房贷承担等关键问题。

针对因开发商逾期办证导致的纠纷，他明确了开发商逾期办证的概念与开发商办理不动产权属证书的期限，探讨了逾期交房与逾期办证违约责任能否并行主张，说明了相关法律后果，结合案例解析开发商逾期办证的责任承担；针对因购房人逾期付款导致的纠纷，他界定了购房人逾期付款的概念，阐述了法律后果，对 “合理期限” 做出相关说明，结合案例明确购房人逾期付款的责任承担规则。每个争议焦点均结合法律规定与典型案例，让参会人员清晰掌握裁判逻辑与实务边界。

在商品房销售实务建议部分，刘宁主任首先分析了开发商注重法律风险应对的必要性，包括避免司法审查引发的群体性诉讼、应对行政监管带来的行政处罚风险、防范负面事件引发的舆论危机。

随后他提出具体应对举措：宣传环节需谨慎措辞，不使用绝对化表述，明确配套措施出处与样板房差异，不随意承诺共有产权部分使用；需充分公示项目红线内外不利因素，避免无效格式条款；通过合同约定可延期情形与最后交付期限，做好违约责任抗辩准备；规划设计变更前需评估风险，变更后及时通知买受人并协商补偿方案；应对购房人违约时，需保留催告记录、强化证据意识，在符合条件时及时解除合同，避免损失扩大。 

分享最后，与会销售主管结合日常工作中遇到的宣传合规、合同履行、纠纷处理等实际问题积极提问，刘宁主任逐一进行专业解答，结合具体场景给出可操作的解决方案，现场互动氛围热烈，有效解决一线工作中的法律困惑。